2025年，旭辉控股集团完成全面境外债务重组，境内债券重组方案获得债券持有人会议表决通过并完成债券购回选项。借助债务重组收益实现集团账面扭亏为盈，但房地产开发主营业务仍面临营收大幅下滑、盈利能力深度承压的困境。2026年，完成债务出清的旭辉控股站在战略转型的关键节点，能否实现主营业务企稳、完成轻资产转型，将决定其能否在行业深度调整中实现突围。
业绩概况：债务重组驱动账面扭亏，主营业务营收与盈利双承压
2025年，旭辉控股在保交付基本盘保持稳定的同时，营收规模持续收缩，账面利润虽实现扭亏为盈，但完全依赖债务重组带来的非经常性收益，主营业务的经营基本面仍在持续恶化。
销售与交付端，公司2025年实现合同销售金额161.0亿元，合同销售建筑面积154.79万平方米，合同销售平均售价10402元/平方米。全年累计交付超2.2万套物业单位，自2022年起累计完成交付近30万套。
营收端，2025年公司实现营业总收入254.52亿元，同比大幅下降46.74%，较2021年的营收峰值累计下滑76.4%。营收大幅下滑的核心原因是房地产开发业务结算规模显著收缩，2025年公司销售物业已确认收入约为人民166.89亿元，同比下降56.6%；物业销售交付建筑面积194.21万平方米，同比下降44.4%；结算均价8593元/平方米，同比下降21.9%。结算量价双跌直接导致开发业务收入大幅萎缩，成为整体营收下滑的核心原因。
利润端，2025年公司实现归属于母公司股东的净利润176.66亿元，同比实现扭亏为盈，2024年同期为净亏损70.76亿元；基本每股收益1.66元，同比由亏转盈。但需重点明确的是，本次扭亏为盈完全依赖债务重组带来的一次性非经常性收益，2025年公司境外债务重组实现收益404.75亿元，境内公司债券重组实现收益95.68亿元，合计一次性收益达414.43亿元。若扣除上述债务重组收益影响，公司2025年归属于母公司股东的核心净亏损达237.65亿元，亏损幅度较2024年进一步扩大，主营业务盈利能力已深度恶化。
2021-2025年营业收入与净利润变化
2025年公司主营业务亏损加剧，是多重因素共振的结果：一是开发业务盈利空间被持续挤压，公司整体销售毛利润约为人民币17.44元，相对2024年的约人民币73.62元下降76.3%;毛利率从2024年的15.4%跌至2025年的6.9%。结算项目多为前期市场高位获取的土地，成本刚性而销售价格持续承压；二是大规模资产减值进一步侵蚀利润，2025年公司计提持作出售物业及开发中物业减值亏损129.76亿元、预期信贷损失拨备35.06亿元，叠加投资物业公平值亏损13.99亿元，仅减值相关支出就侵蚀利润超178亿元；三是合营及联营公司业绩由盈转亏，2025年公司应占合营企业及联营公司业绩亏损31.89亿元，而2024年同期为盈利7.27亿元，合作项目盈利恶化加剧了主业亏损。
业务分析：开发业务深度承压，经营性业务成盈利核心压舱石
2021-2025年，旭辉控股的收入结构发生根本性转变，传统房地产开发业务的收入贡献与支柱地位持续削弱，物业投资、物业管理等经营性业务的收入占比与盈利贡献显著提升，成为行业下行周期中公司最核心的业绩稳定器。
房地产开发业务，传统核心业务规模与盈利能力双崩塌。作为公司传统核心业务，物业销售及相关服务收入从2021年的千亿规模持续收缩，2025年该板块实现收入170.03亿元，同比大幅下降56.8%，收入占比从2024年的82.4%骤降至2025年的66.8%，是公司整体营收下滑的核心拖累。盈利能力方面，该板块2025年分部亏损达141.86亿元，而2024年同期为分部盈利23.58亿元，由盈转亏的背后是项目盈利空间的全面击穿。土地储备方面，公司2025年无新增土地购置，截至2025年末总土地储备建筑面积约2500万平方米，公司应占建筑面积约1460万平方米，土储规模持续收缩，后续开发结算的增长动能严重不足。
物业投资业务，盈利韧性凸显，成为核心盈利板块。2025年，公司物业投资板块实现租金及其他相关服务收入16.44亿元，同比小幅下降6.5%；板块分部利润达10.93亿元，同比增长5.8%，在整体业绩承压的背景下实现盈利逆势增长，展现出极强的经营韧性。截至2025年末，公司持有33项投资物业，总建筑面积约228.2万平方米，其中27项已实现开业出租，核心资产包括上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、北京五棵松体育馆等核心城市优质商办资产，稳定的租金收入为公司提供了持续的经营性现金流，成为行业下行期为数不多的盈利支柱。
物业管理及其他服务，收入逆势增长，盈利稳步提升。2025年，公司物业管理及其他服务板块实现收入68.05亿元，同比增长2.5%，是公司唯一实现收入正增长的业务板块，收入占比从2024年的13.9%大幅提升至2025年的26.7%，公司对单一开发业务的依赖度显著降低。盈利能力方面，该板块2025年分部利润达12.68亿元，同比增长10.0%，盈利增速远超收入增速，运营效率持续提升。
整体来看，公司“开发+经营”的转型战略在收入端已显现成效，经营性业务已成为公司稳定的盈利来源，但开发业务的深度亏损仍主导了公司主营业务的整体表现，业务结构的优化尚未能完全对冲开发业务下行带来的冲击。
财务状况：债务重组推动杠杆回落，短期流动性缺口仍存
2025年，随着境内外债务重组的全面落地，旭辉控股的债务规模与杠杆水平实现显著回落，融资成本持续下行，财务结构得到边际优化，但主营业务盈利能力的恶化仍在持续，短期流动性缺口尚未完全填补，持续经营能力仍存在重大不确定性。
盈利能力方面，毛利率创历史低位，账面盈利依赖非经常性收益。2021-2025年，公司销售毛利率从19.29%持续下滑，2025年骤降至6.85%的历史低位，较2024年下降8.56个百分点，主营业务的盈利基础已极度薄弱。净利率方面，2025年公司销售净利率达62.45%，但该指标完全被债务重组的一次性收益扭转，主营业务已陷入深度亏损。净资产收益率方面，2025年公司ROE达82.16%，同比由负转正，同样受非经常性收益影响不具备可持续性，2022-2024年公司ROE已连续三年为负，分别为-36.55%、-36.19%、-43.02%，核心盈利能力持续恶化。
2021-2025年旭辉核心盈利指标趋势
债务方面，有息负债大幅压降，资本结构显著优化。截至2025年末，公司未偿还债务总额降至504.40亿元，较2024年末的866.54亿元同比下降41.79%，较2021年债务高峰期减少超600亿元，债务规模实现大幅收缩。融资成本方面，公司债务加权平均成本从2024年的4.7%降至2025年的2.9%，利息支出压力大幅缓解，2025年公司费用化融资成本25.57亿元，同比下降41.23%。
偿债能力与流动性方面，短期偿债指标边际改善，刚性兑付缺口仍显著。截至2025年末，公司流动比率从2024年的1.0倍提升至1.3倍，短期偿债能力边际改善，流动资产对流动负债的覆盖能力有所提升。但核心流动性风险仍未化解。截至2025年末，公司一年内到期的短期刚性债务包括银行及其他借款132.12亿元、可换股债券10.74亿元、优先票据368.7万元，叠加应付利息3.88亿元，合计短期兑付规模约146.78亿元；而公司账面银行结余及现金仅51.58亿元，加上14.67亿元的质押性银行存款，总现金规模也仅66.25亿元，现金短债比约0.35倍，远低于房地产行业1倍的安全线，短期流动性缺口依然巨大。
发展趋势：债务出清迎转型拐点，轻资产发展成突围关键
2026年，房地产行业仍将处于深度调整周期，全面复苏尚需时日，行业整体呈现“缩量提质、结构分化”的特征，政策端将持续围绕“稳市场、去库存、优供给”发力，核心城市核心资产的结构性机会仍存，而具备资产运营与管理能力、打通“投融管退”闭环的房企，将在行业新生态中占据有利位置。对于完成境内外全面债务重组的旭辉控股而言，行业最艰难的出清阶段已逐步过去，公司发展迎来关键转折点，2026年将成为其信用修复、主营业务企稳、轻资产转型落地的攻坚之年。
债务重组的全面落地为公司后续发展扫清了最大障碍，有息负债规模的大幅压降、融资成本的显著下行，极大缓解了公司的债务兑付压力，为经营修复与战略转型创造了宝贵的时间窗口。展望未来，公司明确将坚持“轻资产、低负债、高质量”的发展模式，聚焦收租、自营开发、房地产资管三大核心赛道，推进“二次创业”。
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