福建省福州市中级人民法院近日发布司法拍卖公告，泰禾系关联的北京顺义枫桥别墅170套房产及1处会所资产，将于2026年11月29日10时至11月30日10时，在淘宝网司法拍卖平台公开竞拍，这是该标的第三次登上法拍台，相较于前两次挂牌本次起拍价大幅降至10.9亿元。
本次拍卖标的合计建筑面积达96384.45㎡，涵盖别墅与会所用途，整体评估价为15.57亿元，起拍价较评估价直接打七折，竞买需缴纳1.09亿元保证金，单次加价幅度为545万元。法院公告明确提示多项核心资产瑕疵：由于原土地使用权人拒绝配合办理宗地分割手续，当地自然资源局已废止对应国有土地使用证；部分别墅存在整体或部分拆除情况，另有部分房源未完成初始登记，续建、确权及过户全流程手续均需由买受人自行对接主管部门办理并承担相关全部费用。同时公告明确要求竞买人必须符合北京市房产限购政策，不具备购房资格的参与竞拍将直接损失全额保证金。
据了解，该项目前两次分别于2024年11月、2025年5月挂牌，均因案外人异议在开拍前紧急撤拍，本次挂牌起拍价较首次挂牌的14.12亿元缩水约22.8%。目前枫桥别墅所在的顺义潮白河高端别墅区，周边二手别墅挂牌单价普遍在2.6万-4.2万/㎡区间，本次标的起拍单价仅约1.13万元/㎡，仅为周边市价的五成左右，但叠加产权瑕疵、续建成本等因素，实际接盘门槛极高。
本次枫桥别墅资产包的持续降价挂牌，是债权方信达资产对大额不良不动产处置的务实选择，看似价格折扣力度极大，实则对应的是一揽子产权待理清、工程待收尾的复杂资产包，普通投资人和中小房企根本无法驾驭，大概率只有头部不良资管机构或是有产业地产开发运营经验的产业投资人会进场接洽。从泰禾当前超666亿元的到期未偿债务盘子来看，即便本次拍卖能100%顺利成交，所得款项也仅能覆盖其到期债务的1.6%，对整体债务化解的助推作用十分有限，更核心的意义是为北京大体量历史遗留别墅类不良资产的处置定价提供一个重要市场参考样本。
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