5月19日晚间，招商蛇口(001979)发布公告称，公司第四个REIT平台——招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金正式启动申报发行工作。
早在2021年，招商蛇口以蛇口产园REIT叩开公募REITs的大门时，市场便见证了央企不动产资产证券化的先行示范力量。随着蛇口商业REIT浮出水面，招商蛇口资产运营板块全品类覆盖的投融建管退（投资、融资、建设、管理、退出）完整生态版图愈发清晰。
多轮驱动布局落地全品类REITs矩阵
招商蛇口作为国内REITs赛道的先行者，早已完成境内外多业态、多板块的战略布局。境外板块，2019年12月，招商局商业房托（01503.HK）于港交所上市，底层资产聚焦深圳与北京核心区域的写字楼与零售物业。2025年末，该平台推动首个香港学生公寓项目收购，正式打通了招商蛇口的跨境资产证券化通道。
境内市场的布局同样步步领先。2021年6月，蛇口产园REIT（180101.SZ）作为首批公募REITs上市，2023年6月实现首批扩募，租赁住房板块，2024年10月，蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）上市，其首次扩募也已提上日程，未来拟装入“壹栈·山前”项目。
至此，招商蛇口已有的三个REITs平台均迈入扩募阶段。但招商蛇口的战略布局仍在持续深化，此次蛇口商业REIT启动申报，进一步补齐了战略版图，标志着公司全品类REITs矩阵日益完善。
商业REIT重磅落地锁定稳健投资收益
根据公告，蛇口商业REIT两大底层标的位于长三角、珠三角双核心圈层，区位稀缺、运营成熟，具备良好的配置价值。深圳太子广场项目，坐落于深圳蛇口核心区位，是招商蛇口“再造新蛇口”标杆作品，为5A甲级高端写字楼，地上办公面积约6.37万平方米，2020年正式投入运营。苏州昆山招商花园城项目，地处昆山核心商圈，总商业面积约11.85万平方米，2015年开业运营，是昆山首个一站式时尚体验中心。
两大标的业态运营成熟，资产种类覆盖高端办公与集中商业，城市布局分散合理、能够有效对冲区域及业态波动风险，预计将为蛇口商业REIT带来持续稳定的经营性现金流与分红收益。
全链条闭环成型打开长期成长空间
在行业开发业务承压背景下，资产运营板块已成为房地产公司经营发展的重要压舱石，也促进了招商蛇口“资产持有+资本运作+运营管理”的大物管、大资管体系愈发成熟，这既源于招商蛇口持有物业本身已具备独立造血能力，也得益于近年来公司持续强化资产运营管理能力培养、专业团队锻造与标准化运营体系建设，以REITs底层资产运营为样板，持续做大轻资产品牌输出规模，实施差异化特色化运营，摆脱单纯依赖重资产开发的传统模式。通过REITs为各类成熟存量资产搭建标准化资本退出路径，回笼资金继续用于优质资产并购、存量物业改造升级及新项目开发建设，形成“开发—运营—资本化—再投资”的内生资金闭环，培育业务第二增长曲线，形成资产运营与开发主业独立发展、相互赋能，以及重资产资本化与轻资产规模化的双轮驱动格局。
随着蛇口商业REIT申报发行工作有序推进，招商蛇口全品类不动产REITs战略版图趋于完整，招商蛇口的实践为行业提供了“产融结合”的样本参考，也将凭借资产运营硬实力与轻资产输出布局，持续巩固行业领先优势。（文穗）
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